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20187/18

不動産セミナーに行ってきました

2018年7月18日 TAKA 
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*

みなさん、おはようございます。

 

先日、不動産関連のセミナーに参加させていただきました。

三時間の講習会(!)と聞くと、どういう印象を抱かれますか。私は運転免許の更新講習を思い出しました。おそらく皆さん心が折れかけるのではないでしょうか。

ところが今回のプレゼン内容は目を見張るほど素晴らしく、パワーポイント160頁分の膨大な資料ながら、私は引きずり込まれるように聞き入ってしまいました。専門分野のあらゆる事に通じていて内容を深く理解している方のお話って的を射て楽しいものです。こういったセミナーに当たるのは稀なことだと思います。

(ご希望の方には後ほどこの講義のPDFファイルの保管場所をお知らせします)

因みに講師はこのお方です。文春オンラインにも関連の記事を投稿されていますので、社内で不動産関連の業務に携わっている方は読んでおいて損は無いと思います。

makino

文春オンライン 牧野知弘氏 プロフィール

さて、普段私が不動産に抱く興味や疑問点について講師の方はプレゼンの中で見事に応えてくださいました。3つほど挙げてみます。

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Questionnumber_1

Q1:日本の人口が減ったら(=需要減少)、土地も余るから(=供給過剰)、地価は下がっていくはずなのに どうして最近の公示地価格は上がり続けているのか?

bubbleUP

Answernumber_1

A1:実は 現在、あの平成バブル期の地価を超えています。商業地の最高価格は銀座で1億8千万/坪。一時期は3千万/坪まで下落したことを思えば奇跡的な回復です。しかしこのことについてマスコミは取り上げません。関係者が皆美味しい汁を吸えているので黙っているのです。マスコミ各社も巨大ビルを持ってて賃貸で利益を上げていますからね。

 価格上昇理由としては2020年東京オリンピック開催などがありますが、主としては外資ファンドによるマネーゲームの影響が大きいです。制約が少なく権利が強い日本の不動産は外国人に大人気 なのです。しかし、海外のいろいろな場所に投資を行い、ポートフォリオを組んでいる外国人投資家にとって、日本が「売り」と感じれば不動産はさっさと売って、他の有望な地域に買い替えるだけなのでオリンピックを境に宴の終わりは近いと見られます。

 地方自治体としても、税収の約半分を占める固定資産税(※公示地価格に基づいて算出される)が下がってしまえば、冗談ではなく自治体消滅に繋がるため、地価は下げるに下げられない状況です。また同じ理由で空家だからということで自治体が固定資産税の評価減を行う可能性もありません。

bubbleDown

//////////////////////////////////////////

Questionnumber_2

Q2:東京はやたらとタワーマンションが建ってて、しかも昔より高いらしい。高規格になったのか?しかもどんどん売れてるらしい。金持ちが買っているのか?それとも世間の皆さんは私が思うより高年収なのか?

manhattan

Answernumber_2

A2:マンションを供給してきたデベロッパーは倒産などで大幅に減り、供給を絞ってどうにか需要減に対応している状況です。販売価格はこの5年間で33%の上昇(!) ですが、 原因は単純に地価と建築資材の上昇 で、マンションの中身が良くなった訳ではありません。ましてや需要が盛り上がっているから値上がりしているのでもないのです。

 購入層は富裕層と中国人がメインです。都心に住みたい共働き世帯も購入しているようですが、日本の世帯収入はピークの1995年を境に減少の一途ですので、本当に厳しい買い物だと思います。私から見れば彼らの将来が不安でたまりません。知らぬが仏といった印象です。

loan

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Questionnumber_3

Q3:田舎の限界集落は人がいなくなって、廃屋が残ってやがて自然に還って行くだろうが、マンションが過疎化したらどうなるのか? 住んでいる人がいる限りは取り毀す訳にもいかないだろうし。

kokyou

Answernumber_3

A3:空家問題は地方の問題ではなく、都心部でも始まっています。むしろ 空家数は東京都がダントツ1位 で、 日本全体の 1/10 を占めます。

 例えば横浜市郊外のベッドタウンでも高齢化が急速に進み、当時1億5千万円の物件が今では3千万円でも買い手が付きません。相続する子供世代にとっては相続税、固定資産税、都市計画税、譲渡税などが負担となり、それに子供世代は既に都心にマンションがあるので住む訳にもいかず、正に 「 負動産 」 となっています。

 老朽化のため、空家のままでは売れず、かといって更地にして売れば譲渡税の負担が多く、所有者にとっては売却動機が薄いのです。また、空き地が増えると治安悪化などを招き、地域全体の荒廃に繋がります。試算では 15年後に空き家率は30%超(!!) となります。

 それでもまだ戸建は良いのです。マンションの空家問題は更に厳しいのです。マンションの建て替えは累計で僅か226棟。全体の1%です。入居者は高齢化し、子供も相続しません。収入も減り修繕費用の積み立て不足が起こり、つまりは 99%のマンションは一代限りの永久居住 となるのです。

 空室率30%を超えれば「マンションスラム化」が始まり、脱出する住人の増加がこれに拍車をかけます。相続放棄などから権利関係が複雑になり過ぎて売るに売れない、壊すに壊せない。都会の地獄絵図の始まりです。

 これから多死・大量相続時代が到来します。多くの戸建・マンションが売りに出される可能性が高く、東京ですら7年後の2025年には人口減に転じます。土地に対する需要は減り、地価は郊外部を中心に下落基調に転じます。

amado

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 この他にも聞いていてなるほど、そうだったのかと頷く内容がてんこ盛りでした。例えば、工場があったような埋め立て地にタワーマンション(略して湾岸タワマン)がなぜ大量に建てられたのか私には不思議だったのですが、先生は実にわかり易く説明してくれます。

 

  1.  1995年頃までは都心にオフィス、郊外に住宅の構図だった。
  2.  その後、日本経済が失速期に入ると収入源を補うために共働きが増え、託児所等の関係で都心回帰の傾向が強まる。
  3.  これに伴い、都心部は高層階のマンションを建てるため、容積率が緩和された。
  4.  また超円高による都心部工場の海外移転に伴い、ここに大量のマンション用地が供給された。

ね、こう言われるとなるほどと思うでしょ。

このセミナーは面白かったと言うよりも日本がこれから迎える厳しい現実を見せつけられた感じでした。うすうす気付いてはいましたが、プロの方にハッキリ言われるとショックが大きかったです。

もちろん、前向きな展望も述べられていましたので、最後に挙げておきます。

 

伸びる不動産は次の5つだそうです!

◇ 投資マネーと結びついたもの

◇ インバウンド関連

◇ 都心居住と結びついたもの

◇ 不動産再生に絡むもの

◇ 富裕層ニーズ関連

sekiyuou

※イラストはいずれも「かわいい フリー素材集 いらすとや」さんの掲載作品を使用致しました。


maou

maou
(編集長父)

呼ばれて飛び出てじゃじゃじゃじゃ~~ん。
maouでごじゃるよ。
不動産セミナーとはオツなものに参加されてごじゃるな。
湾岸タワマンの最上階を買って中国からの富裕層のお客様に、
ホテルではないジャパニーズなわびさびスタイルをご提供しながら、
当人は郊外の広い日本家屋でのんびり暮らすのがベストでごじゃりますな。

人口減少は悲観的な面が多く語られているんでごじゃりますが、
あたしが子供の頃は人口密度が高すぎるとかが問題で、
その時から考えれば人が減れば土地が広くなるからいいよねーのはずが。。。
持ち家の床面積は増加しているものの
賃貸住宅はもっと小さくなっており、
1住宅あたりでは延べ床面積の差が約2.7倍と言われているのでごじゃるな。
都心部では人数の少ない高齢者だけの世帯が広い床面積を持ち
人数の多い30~40代の世帯が狭い床面積に住んでいて、
高齢者の住宅ストックと実際のニーズとのギャップが埋まらないのでごじゃる。

牧野知弘氏のブログには他にも興味深い記事が書かれてごじゃります。
不動産投資を考えていらっしゃる方以外にも、
時代の情勢を読む上で参考になる記事がたくさんございますんでごじゃりますよ。
読んでーーー。

 

 

投稿者プロフィール

TAKA
TAKA

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レベストの中では数少ない理系の男「TAKA」こと高橋正裕。手相占いはお任せあれ。お酒の席では占ってもらいたい若人が集まります。

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    • 高橋み
    • 2018年 7月 18日

    都心で賃貸
    高いなとは思いますが
    便利さに負けてしまいます
    便利=金を使う
    なので
    お金は永遠に貯まる気がしないですね(大阪都心在住

    伸びる不動産を提示されても
    それを買える金はなし(借りれもしない
    いったいいくらお金を持てば減らなくなるのか
    そのボーダーを知りたいですね

    空家が増えても対策といえば
    やはり政治的なものでしょうか?
    民業でアイデアを生めばできることがある。。。のか。。。

      • taka
      • 2018年 7月 19日

      そうですね~
      W杯に出場すら出来ないのに決勝リーグの話をされても・・みたいな、
      伸びるところは特殊すぎて最早一般人には別世界的領域感です。

      田舎に広い家を買って、ターミナル駅前のレンタルオフィスで働くというのが
      この方が仰る未来像らしいです。いや、田舎だったら公民館ですかね。

      日本も行き着くところまで行った感じなのでクールダウンのターンかもしれません。
      田舎で農業して半自給自足で意外と楽しい時代になるかも。

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