Q1：日本の人口が減ったら(＝需要減少)、土地も余るから(＝供給過剰)、地価は下がっていくはずなのに どうして最近の公示地価格は上がり続けているのか？

A1：実は 現在、あの平成バブル期の地価を超えています。商業地の最高価格は銀座で1億8千万/坪。一時期は3千万/坪まで下落したことを思えば奇跡的な回復です。しかしこのことについてマスコミは取り上げません。関係者が皆美味しい汁を吸えているので黙っているのです。マスコミ各社も巨大ビルを持ってて賃貸で利益を上げていますからね。

　価格上昇理由としては2020年東京オリンピック開催などがありますが、主としては外資ファンドによるマネーゲームの影響が大きいです。制約が少なく権利が強い日本の不動産は外国人に大人気 なのです。しかし、海外のいろいろな場所に投資を行い、ポートフォリオを組んでいる外国人投資家にとって、日本が「売り」と感じれば不動産はさっさと売って、他の有望な地域に買い替えるだけなのでオリンピックを境に宴の終わりは近いと見られます。

　地方自治体としても、税収の約半分を占める固定資産税（※公示地価格に基づいて算出される）が下がってしまえば、冗談ではなく自治体消滅に繋がるため、地価は下げるに下げられない状況です。また同じ理由で空家だからということで自治体が固定資産税の評価減を行う可能性もありません。

Q2：東京はやたらとタワーマンションが建ってて、しかも昔より高いらしい。高規格になったのか？しかもどんどん売れてるらしい。金持ちが買っているのか？それとも世間の皆さんは私が思うより高年収なのか？

A2：マンションを供給してきたデベロッパーは倒産などで大幅に減り、供給を絞ってどうにか需要減に対応している状況です。販売価格はこの5年間で33％の上昇(！) ですが、 原因は単純に地価と建築資材の上昇 で、マンションの中身が良くなった訳ではありません。ましてや需要が盛り上がっているから値上がりしているのでもないのです。

　購入層は富裕層と中国人がメインです。都心に住みたい共働き世帯も購入しているようですが、日本の世帯収入はピークの1995年を境に減少の一途ですので、本当に厳しい買い物だと思います。私から見れば彼らの将来が不安でたまりません。知らぬが仏といった印象です。

Q3：田舎の限界集落は人がいなくなって、廃屋が残ってやがて自然に還って行くだろうが、マンションが過疎化したらどうなるのか？ 住んでいる人がいる限りは取り毀す訳にもいかないだろうし。

A3：空家問題は地方の問題ではなく、都心部でも始まっています。むしろ 空家数は東京都がダントツ1位 で、 日本全体の 1/10 を占めます。

　例えば横浜市郊外のベッドタウンでも高齢化が急速に進み、当時1億5千万円の物件が今では3千万円でも買い手が付きません。相続する子供世代にとっては相続税、固定資産税、都市計画税、譲渡税などが負担となり、それに子供世代は既に都心にマンションがあるので住む訳にもいかず、正に ｢ 負動産 ｣ となっています。

　老朽化のため、空家のままでは売れず、かといって更地にして売れば譲渡税の負担が多く、所有者にとっては売却動機が薄いのです。また、空き地が増えると治安悪化などを招き、地域全体の荒廃に繋がります。試算では 15年後に空き家率は30%超（！！） となります。

　それでもまだ戸建は良いのです。マンションの空家問題は更に厳しいのです。マンションの建て替えは累計で僅か226棟。全体の1%です。入居者は高齢化し、子供も相続しません。収入も減り修繕費用の積み立て不足が起こり、つまりは 99％のマンションは一代限りの永久居住 となるのです。

　空室率30％を超えれば｢マンションスラム化｣が始まり、脱出する住人の増加がこれに拍車をかけます。相続放棄などから権利関係が複雑になり過ぎて売るに売れない、壊すに壊せない。都会の地獄絵図の始まりです。

　これから多死・大量相続時代が到来します。多くの戸建・マンションが売りに出される可能性が高く、東京ですら7年後の2025年には人口減に転じます。土地に対する需要は減り、地価は郊外部を中心に下落基調に転じます。